정부가 토지거래허가구역(이하 토허구역) 내 주택 거래의 가장 큰 걸림돌이었던 '실거주 의무' 규제를 대폭 완화합니다. 국토교통부는 일부 다주택자 매물에만 한정되어 형평성 논란이 일었던 유예 조치를 세입자가 있는 '모든 주택'으로 확대한다고 밝혔습니다.
이번 조치는 오는 2026년 5월 29일부터 본격 공포 및 시행됩니다.
이번 개정안의 정확한 팩트와 매수·매도인이 반드시 확인해야 할 5가지 필수 조건, 그리고 주의사항까지 완벽하게 정리해 드립니다.
1. 토허제 실거주 의무 유예 확대 배경
기존 규정에 따르면 토허구역 내에서 주택을 매수할 경우, 허가를 받은 날로부터 4개월 이내에 무조건 실제로 입주하여 2년간 직접 거주해야 하는 법적 의무가 따랐습니다. 이로 인해 전세나 월세 등 기존 임대차 계약 기간이 남아있는 주택은 사실상 사고파는 것이 불가능했습니다.
특히 서울 전역과 과천, 광명, 분당 등 경기 주요 지역이 토허구역으로 묶이면서 현장에서는 거래 절벽과 매물 잠김 현상이 심화되었습니다. 지난 2026년 2월 12일 한차례 유예 조치가 나왔으나, 적용 범위가 일부 다주택자 소유 매물로만 한정되면서 "왜 1주택자 매물은 혜택을 받지 못하느냐"는 형평성 논란이 거세게 일었습니다.
이에 국토교통부는 5월 12일 대책 발표에 이어, 관련 내용을 담은 시행령 개정안을 오는 5월 29일 최종 공포하고 시행하기로 결정했습니다. 이번 개정으로 세입자가 낀 1주택자의 매물도 정상적인 거래가 가능해질 전망입니다.
2. 실거주 유예 적용을 위한 5가지 필수 조건
이번 완화 조치는 무분별한 투기를 허용하는 것이 아닙니다. 정부는 '투기성 갭투자 차단'이라는 확고한 전제를 두고 있으므로, 아래의 5가지 팩트 조건을 모두 충족해야만 실거주 의무를 미룰 수 있습니다.
| 구분 | 필수 충족 조건 | 비고 및 주의사항 |
| 1. 매도인 기준 | 2026년 5월 12일 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 소유자 | 5월 12일 이후 새로 체결된 임대차 계약은 제외 |
| 2. 매수인 기준 | 2026년 5월 12일부터 등기 시점까지 세대원 전원 무주택 상태 유지 | 유주택자 및 일시적 2주택 예정자 제외 (갭투자 차단) |
| 3. 신청 기한 | 2026년 12월 31일까지 관할 지자체에 토지거래허가 신청 완료 | 올해 말까지 한시적 적용되는 일몰제 성격 |
| 4. 등기 기한 | 토지거래허가를 받은 날로부터 4개월 이내 소유권 이전 등기 완료 | 기한 내 등기를 마치지 않으면 허가 취소 처분 |
| 5. 최대 유예 기간 | 5월 12일 기준 체결되어 있던 최초 임대차 계약 종료일까지 | 아무리 길어도 2028년 5월 11일 전에는 무조건 입주 |
3. 핵심 팩트체크 및 주의사항 (Q&A)
블로그 독자들이 가장 궁금해할 만한 핵심 예외 조항과 주의사항을 질의응답 형태로 정리했습니다.
Q1. 언제부터 관할 지자체에 신청할 수 있나요?
2026년 5월 29일(금) 법안이 공포되는 당일부터 즉시 관할 시·군·구청에 토지거래허가를 신청할 수 있습니다. 26일 국무회의 통과 후 곧바로 시행되는 스케줄입니다.
Q2. 세입자의 임대차 계약이 3년 이상 남아있다면 어떻게 되나요?
실거주 유예 기간은 정책 발표일(2026년 5월 12일)로부터 최대 2년으로 제한됩니다. 따라서 임대차 계약 잔여기간이 많이 남아있더라도, 매수인은 늦어도 2028년 5월 11일까지는 반드시 실거주를 위해 실제 입주를 완료해야 합니다. 이를 어길 경우 이행강제금 등 강력한 법적 처벌을 받게 됩니다.
Q3. 기존에 집이 한 채 있는 1주택자입니다. 처분 조건으로 매수할 수 있나요?
불가능합니다. 정부는 이번 조치로 인한 투기 수요 유입을 철저히 막기 위해 매수자 자격을 엄격하게 제한했습니다. 대책 발표일인 5월 12일부터 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 마치는 시점까지 세대 전체가 계속해서 무주택 상태를 유지해야만 유예 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 이번 조치가 부동산 시장에 미칠 영향
김윤덕 국토교통부 장관 공식 답변
"이번 조치는 지난 2월 조치의 형평성 문제를 보완하여 무주택 실수요자의 거래 편의를 높이기 위한 것입니다. 취득 자격을 무주택자로 엄격히 제한하고 유예 기한을 최대 2년으로 설정한 만큼, 갭투자를 불허한다는 정부의 정책 기조와 일관성을 유지하고 있습니다."
부동산 전문가들은 이번 시행령 개정으로 인해 그동안 토허구역 내에서 전세를 끼고 집을 팔지 못해 갇혀 있던 1주택자들의 매물이 시장에 일부 공급될 것으로 내다보고 있습니다. 특히 무주택자 입장에서는 당장 대출을 무리하게 끌어 쓰지 않더라도, 세입자의 보증금을 활용해 단계적으로 내 집 마련을 할 수 있는 징검다리 기회가 열린 셈입니다.
다만, 올해 12월 31일까지만 한시적으로 신청을 받는 점, 매수자 자격이 무주택자로 제한된다는 점 때문에 시장 전체가 과열되기보다는 실수요자 위주의 국지적 거래 회복이 나타날 가능성이 높습니다.
5. 결론 및 요약
결론적으로 이번 5월 29일 시행되는 토허제 실거주 유예 확대는 "세입자가 있는 집이라면 매도인이 다주택자든 1주택자든 상관없이, 무주택 매수인이 살 때 한해 최대 2년간 실거주를 미뤄주겠다"는 것이 핵심입니다.
토허구역 내 주택 매매를 고민하고 계셨던 분들은 계약 전 반드시 5월 12일 기준 임대차 계약 여부와 본인의 무주택 유지 기간을 확인하시고, 올해 말(12월 31일)까지 꼭 허가 신청을 완료하시기 바랍니다.
